Quem Fiscaliza o Síndico Profissional?

Quem Fiscaliza o Síndico Profissional?

Você sabia que 13,7% dos condomínios em São Paulo já contam com síndicos profissionais? De acordo com pesquisa da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), esse número cresceu de 10,45% em 2018 para os atuais 13,7%, e a projeção é de crescimento entre 25% a 30% nos próximos cinco anos. Mas aqui está a pergunta que não quer calar: quem vigia esses vigias?

A profissionalização da gestão condominial trouxe eficiência e conhecimento técnico, mas também uma dúvida crucial para todo condômino: como garantir que um profissional contratado está realmente cuidando bem do nosso patrimônio? A resposta é mais simples do que você imagina – e você tem mais poder do que pensa.

Neste artigo, vamos mergulhar em dados reais e experiências práticas para mostrar exatamente como funciona a fiscalização do síndico profissional. Preparamos um guia completo baseado no Código Civil, pesquisas do mercado e casos reais para que você saiba seus direitos e como exercê-los.

Os Pilares da Fiscalização: Quem Tem o Poder Real

Vamos começar pelo básico: no condomínio, quem manda mesmo é a assembleia geral. Isso não é opinião, é lei. O artigo 1.350 do Código Civil deixa bem claro que o síndico – seja ele morador ou profissional – deve prestar contas anualmente à assembleia dos condôminos.

A Assembleia Geral: Seu Poder Supremo

Aqui está algo que muita gente não sabe: você, como condômino, faz parte do órgão mais poderoso do condomínio. A assembleia pode destituir qualquer síndico que não esteja fazendo um bom trabalho. Segundo o artigo 1.349 do Código Civil, uma assembleia especialmente convocada pode destituir o síndico por irregularidades, falta de prestação de contas ou má administração.

O legal disso? Para convocar uma assembleia extraordinária, você só precisa juntar um quarto dos condôminos. Se o seu condomínio tem 20 unidades, apenas 5 condôminos podem forçar uma reunião para questionar o síndico profissional.

O Conselho Fiscal: Seus Olhos no Dia a Dia

Aqui entra um personagem fundamental: o conselho fiscal. Embora não seja obrigatório por lei, o conselho fiscal é formado por três moradores eleitos em assembleia que têm a função específica de fiscalizar as contas e a gestão financeira do condomínio.

Veja só que interessante: o conselho fiscal não aprova nem reprova as contas – essa decisão cabe à assembleia. Mas eles emitem um parecer técnico orientando a assembleia sobre se as contas estão corretas ou se há problemas.

A responsabilidade é tanta que, se o conselho fiscal não fizer seu trabalho, os membros podem ser responsabilizados civil e criminalmente. É sério mesmo!

Você, Condômino: O Direito de Questionar

Agora vem o mais legal: qualquer condômino quite com suas obrigações pode solicitar acesso às contas do condomínio. Isso está garantido no Código Civil e significa que você não precisa esperar a assembleia anual para entender como seu dinheiro está sendo usado.

Na prática, isso funciona assim: você pode pedir para ver os balancetes mensais, os comprovantes de pagamento, os contratos assinados e até mesmo questionar decisões específicas do síndico profissional.

O Contrato: Sua Ferramenta Mestra de Fiscalização

Aqui está onde muitos condomínios perdem oportunidades importantes. O contrato com o síndico profissional não é apenas um papel burocrático – é sua principal arma de controle.

Antes da Assinatura: Cláusulas que Blindam o Condomínio

Sabe o que descobrimos analisando contratos de síndicos profissionais? Os melhores sempre incluem cláusulas específicas sobre transparência. Por exemplo: obrigatoriedade de apresentar relatórios mensais, acesso online às movimentações financeiras e prazo máximo para responder questionamentos dos condôminos.

Uma dica valiosa: inclua no contrato a obrigação do síndico profissional de usar ferramentas tecnológicas que permitam transparência em tempo real. Hoje em dia, isso é perfeitamente possível e não custa caro.

Fiscalizando o Contrato: SLA, Multas e Limites

Você sabia que pode estabelecer níveis de serviço (SLA) para o síndico profissional? Por exemplo: responder e-mails em até 24 horas, apresentar relatórios mensais até o dia 5 de cada mês, ou estar presente no condomínio um número mínimo de horas por semana.

E se o síndico não cumprir? Multas contratuais! Muitos condomínios já incluem penalidades financeiras por descumprimento de obrigações. É uma forma eficaz de garantir que o profissional leve a sério suas responsabilidades.

A Fiscalização na Prática: Seu Checklist Mensal

Agora vamos ao que realmente importa: como fiscalizar na prática. Baseado em experiências reais de conselhos fiscais ativos, criamos um roteiro que funciona.

Desvendando o Balancete: O Que Procurar

Todo mês, você deve receber um balancete. Mas não é só dar uma olhadinha rápida. Aqui estão os pontos que você precisa verificar:

• Receitas x Despesas: O condomínio está gastando mais do que arrecada? Se sim, por quê?
• Despesas não orçadas: Gastos que não estavam previstos no orçamento anual precisam de justificativa
• Fornecedores novos: Qualquer prestador de serviço novo deve ter sido cotado com pelo menos três empresas
• Reservas: O condomínio tem dinheiro guardado para emergências? Onde está aplicado?

Além das Contas: Verificando a Regularidade do Síndico

Aqui está algo que poucos sabem: você pode e deve verificar se o síndico profissional está em dia com suas obrigações legais. Se ele atua como pessoa jurídica, deve ter CNPJ ativo. Se é pessoa física, deve estar regularizado com a Receita Federal.

Dica prática: peça uma declaração de regularidade fiscal a cada seis meses. É direito seu e obrigação dele fornecer.

Tecnologia como Aliada da Transparência

A boa notícia é que a tecnologia está facilitando muito a fiscalização. Plataformas como TownSq, SIN+ e uCondo permitem que os condôminos acompanhem as movimentações financeiras em tempo real.

Portais e Apps: Exigindo Acesso Transparente

Muitos síndicos profissionais já utilizam sistemas de gestão digital. Se o seu não usa, está na hora de exigir. Por quê? Porque essas ferramentas permitem que todos os condôminos vejam onde cada centavo está sendo gasto, quando foi gasto e com qual fornecedor.

O melhor de tudo? A maioria dessas plataformas permite gerar relatórios automáticos para o conselho fiscal, facilitando muito o trabalho de fiscalização.

Rastreando Despesas: Auditoria Digital

Uma tendência que está crescendo é o uso de sistemas que fotografam e digitalizam todas as notas fiscais automaticamente. Isso significa que você pode ver a foto da nota de compra do material de limpeza ou da conta de luz diretamente no app do condomínio.

Essa transparência digital está mudando completamente a relação entre síndicos profissionais e condôminos. Não há mais espaço para dúvidas sobre onde o dinheiro está sendo aplicado.

O Que Fazer Quando a Gestão Não Colabora

Infelizmente, às vezes você encontra síndicos profissionais que resistem à fiscalização. Nesses casos, você tem ferramentas legais poderosas.

O Síndico Ignorou o Conselho: Passos Práticos

Se o síndico profissional está ignorando o conselho fiscal ou se recusando a fornecer informações, aqui está seu roteiro:

1. Primeira notificação: Envie um e-mail formal solicitando as informações com prazo de 7 dias
2. Segunda notificação: Se não responder, notifique via administradora (se houver) com prazo de 5 dias
3. Terceira notificação: Convoque uma reunião com o conselho fiscal para documentar a resistência
4. Assembleia extraordinária: Com um quarto dos condôminos, convoque assembleia para questionar o síndico

Da Notificação à Assembleia: O Roteiro Legal

A Lei 14.010 de 2020 estabelece que síndicos que não prestam contas podem ser destituídos. Isso vale também para síndicos profissionais que se recusam a ser transparentes.

O processo é simples: assembleia extraordinária convocada por um quarto dos condôminos, pauta específica sobre a gestão do síndico, e votação. Se a maioria absoluta dos condôminos (metade mais um) votar pela destituição, o síndico profissional está fora.

O Papel da Administradora: Aliada ou Intermediária?

Muitos condomínios com síndicos profissionais também têm administradoras. Essa relação precisa ficar clara para você exercer sua fiscalização corretamente.

Definindo Fronteiras: A Administradora Serve o Condomínio

Aqui está um ponto importante: a administradora presta contas ao condomínio, não ao síndico profissional. Isso significa que você pode solicitar informações diretamente à administradora, mesmo que o síndico não concorde.

Na prática, isso funciona como um sistema de pesos e contrapesos. Se o síndico profissional não está sendo transparente, a administradora pode ser uma fonte alternativa de informações sobre as movimentações do condomínio.

Usando a Administradora como Fonte de Informação

Dica valiosa: mantenha contato direto com a administradora. Muitas vezes, elas têm relatórios e informações que podem esclarecer dúvidas sobre a gestão do síndico profissional. É uma ferramenta de fiscalização que muitos condôminos não usam.

Criando uma Cultura de Transparência

Olha só que interessante: os condomínios com melhor fiscalização não são aqueles que brigam com o síndico profissional, mas sim os que criam uma cultura de transparência desde o início.

Isso significa estabelecer desde o contrato que a transparência não é opcional, é obrigatória. Significa eleger conselhos fiscais ativos e engajados. E significa usar a tecnologia para tornar tudo mais fácil e transparente.

A fiscalização efetiva de um síndico profissional não é sobre desconfiança – é sobre profissionalismo. Quando todos sabem que há fiscalização séria, o trabalho tende a ser melhor, mais organizado e mais transparente.

E lembre-se: você tem mais poder do que imagina. A assembleia geral, o conselho fiscal, o acesso às contas e até mesmo a tecnologia estão aí para garantir que seu patrimônio seja bem cuidado. Use essas ferramentas, participe ativamente e mantenha sempre o diálogo aberto com a gestão.

Afinal, fiscalizar bem significa investir na valorização do seu próprio patrimônio. E isso todo mundo entende, não é mesmo?