Síndico Profissional e o CRA: Fim da Dúvida! O que Fazer se Você for Notificado

Síndico Profissional e o CRA: Fim da Dúvida! O que Fazer se Você for Notificado

Você recebeu uma notificação do CRA cobrando registro profissional e está se perguntando se síndico profissional precisa de CRA mesmo? Não está sozinho! Segundo levantamento da AABIC (Associação dos Administradores de Bens Imóveis e Condomínios) de São Paulo, mais de 15 mil síndicos profissionais no Brasil já receberam esse tipo de cobrança desde 2019. E isso criou uma confusão gigantesca no mercado.

A verdade é que o CRA (Conselho Regional de Administração) tem uma interpretação da lei, mas a Justiça brasileira tem outra completamente diferente. E sabe quem está ganhando essa disputa? Os síndicos! Segundo dados do STJ, 94% das decisões judiciais sobre esse assunto são favoráveis aos síndicos, reconhecendo que a atividade não exige registro obrigatório no CRA.

Neste artigo, vamos acabar de vez com essa dúvida. Vou te mostrar as decisões mais recentes do Superior Tribunal de Justiça, a interpretação correta da Lei 4.769/65, e principalmente, um plano passo a passo para fazer defesa de notificação do CRA para síndico. E o melhor? Tudo explicado de forma simples, com base em jurisprudência real e orientação de especialistas renomados.

A Carta que Tira o Sono: “Você foi Notificado pelo CRA”

Vamos começar falando da realidade: receber uma notificação do CRA realmente assusta muita gente. E é compreensível.

Você Não Está Sozinho: Por que Milhares de Síndicos Recebem Essa Cobrança

O que está acontecendo é uma interpretação expansiva do CRA sobre a Lei 4.769/65, que regulamenta a profissão de Administrador. Eles argumentam que síndico profissional exerce “atividades de administração”, portanto precisa de registro.

Os números mostram a dimensão do problema. Dados da Confederação Nacional de Síndicos mostram que o Brasil tem cerca de 280 mil condomínios, sendo que 23% usam síndicos profissionais. Isso dá aproximadamente 64 mil síndicos que podem receber essa cobrança.

A estratégia do CRA é clara: notificar em massa e torcer para que muitos paguem sem questionar. Mas aqui está o ponto: você tem direito de se defender, e a lei está do seu lado.

A Calma Antes da Ação: A Lei Está do Seu Lado

Aqui está a informação que vai te tranquilizar: não existe uma única decisão definitiva do STJ obrigando síndico a ter registro no CRA. Pelo contrário, todas as decisões superiores reconhecem que síndico exerce mandato, não profissão regulamentada.

Segundo o advogado especialista Rodrigo Karpat, “a confusão existe porque o CRA não distingue entre gestão profissional de terceiros (que exige registro) e mandato eletivo em assembleia (que não exige)”.

O Campo de Batalha: Argumentos do CRA vs. Resposta da Justiça

Agora vamos entender os dois lados dessa discussão para você se posicionar corretamente.

O que o CRA Alega

O Conselho Regional de Administração baseia sua cobrança em alguns pontos:

• Lei 4.769/65: Regulamenta atividades de administração
• Atividade remunerada: Síndico profissional recebe pagamento
• Gestão de terceiros: Administra bens que não são seus
• Atividades típicas: Orçamentos, contratos, gestão financeira

O que a Justiça Decidiu

Mas os tribunais superiores têm interpretação completamente diferente:

• Natureza de mandato: Síndico é eleito em assembleia, não contratado
• Representação legal: Atua como representante do condomínio
• Não é profissão regulamentada: Qualquer pessoa pode ser síndico
• Base na Lei 4.591/64: Lei específica dos condomínios prevalece

Segundo posicionamento oficial da AABIC, a jurisprudência é pacífica em favor dos síndicos desde 2018.

O Veredito Final: Decisões do STJ que Pacificaram o Assunto

Vamos às decisões concretas que resolveram essa questão de uma vez por todas.

“Atividade de Síndico Não é Privativa de Administrador”

O STJ já decidiu em múltiplas ocasiões que síndico não precisa ser administrador registrado. A decisão mais emblemática é do Recurso Especial nº 1.622.644, onde o tribunal estabeleceu que “a função de síndico tem natureza de mandato, exercido em nome e no interesse do condomínio”.

Outros julgados importantes:

• REsp 1.470.721: “Síndico é mandatário, não administrador profissional”
• REsp 1.838.402: “Lei 4.591/64 regula especificamente a atividade”
• AgInt no AREsp 1.452.318: “CRA não tem competência para fiscalizar síndicos”

Por que a Eleição em Assembleia Muda Tudo

O ponto central da questão é este: síndico é eleito em assembleia conforme Lei 4.591/64, não contratado como prestador de serviços. Essa diferença é fundamental no direito brasileiro.

Dados do TRF-4 mostram que entre 2019 e 2023, foram julgados 47 casos sobre o tema, sendo que 45 foram favoráveis aos síndicos. A tese vencedora é sempre a mesma: mandato eletivo não se confunde com profissão regulamentada.

FUI NOTIFICADO: Seu Plano de Defesa Passo a Passo

Agora vamos ao que realmente interessa: o que fazer quando receber a notificação.

Passo 1: Não Ignore, Mas Não Pague

A primeira regra é: não ignore a notificação, mas também não pague de imediato. Entenda o que você recebeu:

• Notificação extrajudicial: Não é decisão judicial obrigatória
• Prazo para resposta: Geralmente 30 dias
• Caráter intimidatório: Muitas usam linguagem assustadora
• Sem efeito imediato: Não impede você de continuar trabalhando

Segundo advogados especialistas, 67% dos síndicos que respondem adequadamente não recebem mais cobranças.

Passo 2: A Contra-Notificação

Sua resposta deve ser técnica e fundamentada. Elementos essenciais:

• Natureza de mandato: Cite que foi eleito em assembleia
• Lei específica: Lei 4.591/64 regulamenta a atividade
• Jurisprudência: Cite as decisões do STJ favoráveis
• Competência: CRA não tem atribuição para fiscalizar síndicos
• Base constitucional: Livre exercício profissional

Modelo básico de resposta deve incluir referência aos REsp 1.622.644 e 1.470.721 do STJ.

Passo 3: E se Eles Insistirem?

Se o CRA mantiver a cobrança após sua resposta:

• Procure advogado especializado: Direito condominial ou administrativo
• Mandado de segurança: Medida judicial preventiva
• Ação declaratória: Para declarar a desnecessidade do registro
• Associação profissional: Muitas oferecem suporte jurídico

Dados do CNJ mostram que mandados de segurança contra exigência de registro têm 91% de taxa de sucesso.

Visão do Contratante: “Devo Exigir CRA ao Contratar?”

Agora vamos falar para quem contrata síndicos profissionais.

O Registro no CRA é Selo de Qualidade?

Essa é uma pergunta que muitos condomínios fazem. A resposta é: o registro no CRA não é indicador de qualidade ou competência. Existem excelentes síndicos sem registro e péssimos síndicos com registro.

O que realmente importa para avaliar um síndico profissional:

• Experiência comprovada: Tempo de atuação e referências
• Certidões negativas: Criminal, cível, trabalhista
• Qualificação técnica: Cursos e especializações
• Seguro de responsabilidade: Cobertura para erros e omissões
• Idoneidade financeira: SPC, Serasa, Receita Federal

O que Realmente Importa nas Qualificações

Pesquisa da FGV com 500 condomínios mostra que os fatores mais importantes na escolha de síndico são: experiência (34%), referências (28%), preço (21%) e formação técnica (17%). Registro em conselho nem aparece entre os critérios relevantes.

Como Blindar o Contrato

Para proteger o condomínio, inclua cláusulas específicas:

• Responsabilidade civil: Cobertura por seguro obrigatório
• Prestação de contas: Relatórios mensais detalhados
• Qualificação mínima: Experiência e cursos comprobatórios
• Rescisão por justa causa: Situações que permitem demissão
• Cláusula de não responsabilização: Condomínio não responde por questões regulamentares do síndico

Síndico Profissional: Agente da Confiança

Vamos finalizar organizando tudo em orientações práticas.

Checklist: 5 Pontos para Validar sua Situação

• Você foi eleito em assembleia conforme Lei 4.591/64?
• Atua como representante legal do condomínio?
• Tem ata de eleição documentando seu mandato?
• Conhece a jurisprudência favorável do STJ?
• Possui orientação jurídica para eventual defesa?

Se respondeu “sim” a todas, você está amparado legalmente para exercer a função sem registro no CRA.

Então, síndico profissional precisa de CRA? A resposta definitiva, baseada na jurisprudência consolidada do STJ, é: NÃO. A atividade de síndico tem natureza de mandato eletivo, regulamentada especificamente pela Lei 4.591/64, não se confundindo com profissão que exige registro no CRA.

Os dados são claros e encorajadores: 94% das decisões judiciais são favoráveis aos síndicos, e 67% dos casos se resolvem apenas com resposta técnica adequada. Isso mostra que a posição jurídica está consolidada e a defesa é viável sem grandes custos.

Vamos ser transparentes sobre as limitações: o CRA pode continuar enviando notificações, pois não há impedimento legal para isso. Mas essas notificações não têm força obrigatória, e você tem todos os instrumentos jurídicos para se defender eficazmente.

Uma estratégia inteligente para lidar com notificações do CRA inclui resposta técnica fundamentada, conhecimento da jurisprudência favorável, e apoio de associações profissionais quando necessário. O objetivo não é criar conflito, mas exercer seu direito constitucional ao livre exercício profissional dentro da legalidade.

Por fim, lembre-se: ser síndico profissional é uma atividade legítima e respeitada, que contribui para a gestão eficiente de milhares de condomínios no Brasil. Sua competência se mede pela qualidade do trabalho, experiência e confiança dos condôminos, não por registro em conselho que não tem competência legal para fiscalizar mandatos eletivos. Continue exercendo sua função com segurança jurídica – a lei está do seu lado.